Définition :

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des organismes de placements collectifs qui ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.

Objectifs :

  • Obtenir des revenus complémentaires immédiats en faisant l’acquisition de parts sans avoir recours à un emprunt : les loyers sont versés chaque trimestre aux porteurs de parts.
  • Préparer des revenus complémentaires dans le cas d’une acquisition à crédit. En effet, les loyers permettant généralement de couvrir une grande partie du prêt contracté, l’investisseur peut ainsi se constituer un patrimoine avec un effort financier réduit. Au terme du crédit, le porteur de parts recevra des revenus complémentaires.
  • Créer ou diversifier un patrimoine immobilier sans aucun souci de gestion.

Fonctionnement :

Les sommes versées par les souscripteurs de parts vont permettre l’acquisition d’un ou plusieurs biens immobiliers dont la gestion est assurée par une société de gestion spécialisée.

Le rôle de la société de gestion est de garantir la location et l’entretien des immeubles acquis pour le compte des souscripteurs de parts. Les porteurs de parts recevront une quote-part des loyers encaissés à proportion de leurs droits dans la SCPI, après déduction des différentes charges (frais de gestions locative, d’entretien, travaux,…)

Il existe plusieurs types de SCPI d’autant plus que les régimes de faveur pour les investissements locatifs sont autorisés, ainsi on dénombre :

  • Les SCPI « classiques » ou de « rendement » : Elles représentent la majorité des SCPI existantes et le patrimoine immobilier est majoritairement composé d’immeubles à usage commercial ou professionnel (boutiques, bureaux, locaux commerciaux, locaux d’administrations publics,…). Le rendement offert par l’immobilier commercial (environ 5 %) est en général supérieur à l’immobilier d’habitation (3 %).
  •  Les SCPI de « plus-values » : Elles privilégient une espérance de plus-value importante au détriment d’une faible rentabilité.
  • Les SCPI « fiscales » : Elles s’inscrivent dans des dispositifs de défiscalisation (ex : Loi Malraux) et sont entièrement composées d’immobilier d’habitation.

L’investissement en parts de SCPI permet à un investisseur disposant de sommes même « modestes » (en général 150 € à 1 500 € la part selon les SCPI) de percevoir des revenus liés à la possession d’un patrimoine immobilier.

Fiscalité :

Les SCPI bénéficient de la transparence fiscale, c’est à dire que la fiscalité applicable est identique à celle de la détention de l’immobilier en direct.

Les revenus générés par la détention de parts SCPI sont imposés au titre des revenus fonciers et donc en fonction de la tranche marginale d’imposition du souscripteur.

Les prélèvements sociaux en vigueur sont également dus, et la CSG est déductible à hauteur de 6,8 % du revenu global de l’année de son paiement.

Quant aux plus-values réalisées lors de la revente des parts, elles suivent le régime des plus-values immobilières (exonération totale au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur les revenus et au terme de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux).

Avantages/Inconvénients :

Les avantages :

  • L’investissement est facilement accessible d’un point de vue financier : Possibilité d’investir dans de l’immobilier à partir de seulement 1 000 €.
  • La possibilité d’accéder à de l’immobilier commercial.
  • Aucun souci de gestion : la gestion du patrimoine est confiée à une société de gestion qui se charge de le louer et de l’entretenir pour le compte des porteurs de parts.
  • La mutualisation des risques en raison de la multiplicité des biens et des locataires.
  • Il est possible d’investir dans des parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie.
  • Il est plus aisé de transmettre des parts de société que de transmettre un immeuble (permet d’éviter l’indivision).

Les inconvénients :

  • L’investissement en parts de SCPI est un investissement sur le long terme.
  • Les frais sont en général élevés en contrepartie d’absence de gestion de l’investisseur.
  • La liquidité des parts peut être faible notamment en raison de la nature du placement (le sous-jacent est un immeuble).
  • La fiscalité des revenus peut s’avérer élevée.
  • L’investissement est soumis au risque de l’immobilier.

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