Définition :

Le crédit immobilier est strictement encadré et il est destiné à financer des opérations immobilières.

Objectifs :

  • Réaliser un investissement locatif (immobilier en direct ancien/neuf, parts SCPI, démembrement…).
  • Utiliser le levier de l’emprunt.

Fonctionnement :

Les principales caractéristiques d’un emprunt sont :

  • Le montant emprunté.
  • La durée (souvent exprimée en mois) : avec un montant emprunté et un taux identiques, l’allongement de la durée va permettre de baisser les échéances. Cependant, le prêt sera plus coûteux (plus d’intérêts à payer au prêteur).
  • Le taux : c’est le prix auquel le prêteur accepte de prêter de l’argent. Par conséquent, plus le taux sera élevé et plus l’emprunt sera coûteux. Il existe deux types de taux :
  1. Le taux fixe
  2. Le taux variable capé (en général 1 ou 2) : Selon l’évolution des taux (à la hausse ou à la baisse) le taux du crédit augmentera ou baissera avec un maximum de 1 ou 2 points par rapport au taux initial. Le coût du crédit peut donc soit augmenter, soit baisser.
  • L’assurance emprunteur (développée dans une autre rubrique).
  • La garantie du prêt : en garantie du remboursement du prêt sollicité pour l’acquisition d’un bien immobilier, l’établissement prêteur demande une garantie, qui peut être réelle (elle porte sur un bien) ou personnelle. Les garanties réelles sont l’hypothèque, le privilège de prêteurs de deniers (PPD) et le nantissement (d’un produit d’épargne). La garantie personnelle est définie par la caution.

Il existe deux types de prêts :

  • Les emprunts amortissables (le plus fréquent).
  • Les prêts in fine (en général réservé aux personnes fortement fiscalisées réalisant des investissements locatifs)

L’emprunt amortissable est défini par le remboursement mensuel d’une partie « intérêt » couplée à une partie « capital ». Contrairement à un prêt In Fine les intérêts sont dégressifs dans le temps, et les dernières mensualités remboursées sont majoritairement composées de capital.

L’emprunt In Fine se caractérise par le seul remboursement des intérêts pendant la durée du prêt,  c’est seulement au terme que la totalité du capital est restituée.

Les intérêts d’emprunt sont constants, l’intérêt de recourir à ce type de crédit est donc de minimiser l’imposition sur les revenus locatifs en maximisant la déductibilité des intérêts d’emprunt.

Ceci est d’autant plus pertinent lorsque la tranche marginale d’imposition du contribuable est élevée (30 %, 41 % ou 45 %).

Fiscalité :

Dans le cas d’un investissement locatif, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.

Au titre de l’IFI, un emprunt constitue une dette et se déclare au passif, la base taxable est ainsi amoindrie.

Avantages/Inconvénients :

Les avantages :

  • La faculté de devenir propriétaire d’un bien en utilisant le levier de l’emprunt.
  • Les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers.
  • La possibilité de réaliser un achat plus rapidement.

Les inconvénients :

  • La possibilité de recourir à l’emprunt représente un coût qui peut s’avérer non négligeable.
  • Le recours à un emprunt accentue l’endettement.

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