Proposer un produit d’épargne offrant un rendement de 6 % avec une appréciation mesurée et régulière du capital tel était l’objectif de la société de gestion CORUM AM lors du lancement en 2012 de la SCPI CORUM CONVICTIONS. Pour ce faire, cette SCPI s’appuie sur une double spécificité : des investissements situés en zone euro et une thématique d’investissement opportuniste autorisant une gestion active du patrimoine immobilier en fonction des différents cycles. L’objectif de performance a été atteint puisque, depuis sa création, CORUM CONVICTIONS, rebaptisée CORUM en 2016, a servi des rendements annuels compris entre 6 % et 6,45 % avec une progression de la valeur de la part de 1 % l’an en moyenne.

La capitalisation actuelle de CORUM ressort à 1,1 milliard d’euros, preuve du beau succès de cette SCPI créée il y a moins de 6 ans. A ce jour, le patrimoine est composé de 75 immeubles donnés en location à 128 locataires. Sur le plan géographique, les locaux sont situés aux Pays-Bas (35 %), en France (18 %), en Allemagne (16 %), en Espagne (10 %), en Italie (8 %), au Portugal (4 %), en Belgique et en Irlande (3 %), en Estonie (2 %) et en Slovénie (1%). Sa répartition sectorielle est la suivante : Bureaux (52 %), Locaux commerciaux (16 %), Locaux d’activités (12 %), Hôtels (12 %), Plateforme logistique (6 %) et Santé (2 %).

Outre sa gestion différenciante, CORUM fait aussi preuve d’une grande innovation pour s’adapter aux besoins des épargnants. En effet, les distributions des loyers sont mensuelles, les dividendes peuvent faire l’objet d’un réinvestissement automatique et les parts peuvent être acquises au fil du temps via un versement régulier (mensuel, trimestriel, semestriel ou annuel) à partir de 50 €.

En 2017, CORUM AM a lancé la SCPI CORUM XL en vue de réaliser des investissements au niveau mondial. L’objectif de rendement délivré par la société de gestion est très ambitieux puisqu’il ressort à 10 % l’an en moyenne sur les 10 prochaines années, à savoir 5 % l’an au titre du rendement + 5 % l’an en moyenne au titre des plus-values. Ces dernières ont un double moteur : les revalorisations des immeubles et les gains sur les devises. En contrepartie, le risque associé est bien évidemment supérieur à celui de CORUM. Dans les faits, les 30 premiers millions d’euros d’investissements seront opérés en zone euro (hors France) afin de créer un socle solide. Les 30 millions suivants seront investis dans toute l’Europe. Dans ce cas, des investissements sur le Royaume Uni, la Suisse et Monaco sont envisageables. Au-delà de 60 millions d’euros, les acquisitions seront étendues à tous les continents.

Bien évidemment, les gérants de CORUM XL conservent le processus d’investissement qui a fait le succès de CORUM en prêtant une attention toute particulière à la combinaison des 4 facteurs clés suivants : la profondeur du marché locatif, le dynamisme de la zone géographique, la qualité du locataire et la durée du bail.

Outre l’attrait d’une très forte diversification géographique permettant des investissements dans des pays où les valorisations sont raisonnables, CORUM XL offre un intérêt particulier sur le plan fiscal puisque l’imposition des loyers est effectuée à la source. En effet, en fonction des conventions fiscales internationales, l’impôt est acquitté dans les pays où se situent les immeubles. Afin d’éviter une double imposition, les revenus étrangers peuvent être imposés en France et bénéficient alors d’un crédit d’impôt équivalent au montant de l’impôt français ou bien être non imposés en France.

Ce traitement fiscal se révèle être particulièrement avantageux pour l’épargnant français puisque, dans ce cas, la taxation des revenus fonciers échappe aux prélèvements sociaux et, par le biais du crédit d’impôt, les revenus se trouvent, au final, faiblement imposés. Afin de bien appréhender ces subtilités fiscales, prenons l’exemple d’un immeuble générant 10 000 € de loyers nets. Si l’immeuble est situé en France, les 10 000 € de loyers seront réduits à 5 484 € pour un contribuable imposé au taux marginal de 30 % et 4 459 € pour un contribuable imposé au taux marginal de 41 %. Si les 10 000 € de loyers proviennent d’un immeuble situé en Allemagne, compte tenu du prélèvement à la source de 1 583 € et du mécanisme du crédit d’impôt, le solde disponible entre les mains de l’épargnant français ressortira à 7 391 € s’il est imposé à 30 % et 7 062 € si sa tranche est de 41 %. En résumé, l’immeuble allemand va donc permettre de dégager un revenu net supérieur de 35 % pour un contribuable imposé à 30 % et 58 % pour un contribuable imposé à 41 %.

A rendement brut équivalent, la composition internationale du patrimoine de CORUM XL permet de bénéficier d’un rendement net d’impôt plus favorable qu’une SCPI composée d’immeubles situés en France. Sachant que les immeubles acquis hors de France offrent une rentabilité brute supérieure aux immeubles français, le rendement net d’impôt de CORUM XL sera nécessairement supérieur à celui d’une SCPI dont les acquisitions sont limitées à la France.

Créée depuis quelques mois seulement, CORUM XL a nécessairement une capitalisation faible. Celle-ci ressort à 26 millions d’euros répartis sur 3 biens : un immeuble de bureaux situé aux Pays-Bas, un local d’activité en Irlande et un local commercial en Allemagne. Bien évidemment, la capitalisation va rapidement s’apprécier pour dépasser le cap des 100 millions d’euros d’ici quelques mois.  

Comme pour tout bien immobilier, les parts de CORUM XL peuvent être acquises au comptant, à crédit, en pleine propriété ou en démembrement. Dans un but de préparation de revenus complémentaires futurs, l’acquisition des parts de SCPI via un démembrement temporaire de propriété est pertinent. Le principe consiste à partager la propriété, durant une période préalablement définie au moment de la souscription, entre un usufruitier et un nu-propriétaire. Par convention, l’usufruitier percevra l’ensemble des loyers versés sur la durée convenue et, au terme de cette période, le nu-propriétaire récupérera l’usufruit sans frais ni formalité pour devenir plein propriétaire. Le montant à payer par le nu-propriétaire est fonction de la durée du démembrement et de la rentabilité de la SCPI. Dans le cas de CORUM XL, il va varier de 88 % pour un démembrement sur une durée de 3 ans à 56 % pour un démembrement sur 20 ans. Si le démembrement porte sur 5 ans, compte tenu d’une répartition de 81 % à la charge du nu-propriétaire et de 19 % à la charge de l’usufruitier, il en ressort que le nu-propriétaire devra débourser 149,85 € pour acquérir une part de 185 € en contrepartie de l’abandon des loyers sur 60 mois.  Les taux pour le nu-propriétaire sont fixés à 74 % pour un démembrement sur 7 ans et 65 % pour un démembrement sur 10 ans. 

Afin de mesurer pleinement les bienfaits de ce mécanisme, prenons l’exemple d’une acquisition de 500 parts de CORUM XL. Le prix de la part étant fixé à 185 €, il en résulte une acquisition globale en pleine propriété de 92 500 €. Si cette acquisition est démembrée sur une durée de 5 ans, l’usufruitier va décaisser 19 % de la valeur globale des parts, soit 17 575 € pour percevoir les loyers annuels fixés à 4 625 €. Sur la période de 5 ans, l’usufruitier aura donc perçu 23 125 €, ce qui correspond à un gain global de 32 % avant fiscalité. Après prise en compte de la fiscalité, même si elle est moindre puisque les immeubles sont situés hors de France, cette opération ne sera pas rentable pour une personne physique sauf à disposer d’un déficit foncier. En conséquence, l’acquisition d’usufruit n’est pertinente que pour les sociétés imposées à l’Impôt sur les Sociétés (IS) puisqu’elles peuvent, par le biais de l’amortissement, limiter l’imposition. Le nu-propriétaire aura, quant à lui, décaissé 74 925 €. Durant les 5 premières années, il n’aura perçu aucun revenu et n’aura acquitté aucun impôt ni prélèvements sociaux. A l’issue du démembrement, le nu-propriétaire récupérera, sans frais ni formalité, la pleine propriété des parts de SCPI et percevra les loyers. Pour le nu-propriétaire, en l’absence de modification du prix de la part, le bilan est le suivant : décaissement de 74 925 € pour disposer, au terme de 5 ans, d’un capital d’une valeur de 92 500 € qui génère un loyer annuel de 4 625 €. Le rendement annuel moyen de cette acquisition ressort à 4,30 %. En résumé, l’intérêt de recourir à la nue-propriété est triple :

  • Il permet d’éviter toute fiscalisation des revenus durant la phase où l’épargnant n’en a pas besoin.
  • Il procure un effet de levier grâce à l’acquisition d’un nombre de parts supérieur à celui d’une acquisition en pleine propriété. Par exemple, pour un débours de 74 925 €, il est possible d’acquérir 405 parts de CORUM XL en pleine propriété ou 500 parts démembrées sur 5 ans ou 614 parts démembrées sur 10 ans ou 723 parts démembrées sur 20 ans.
  • Il exonère le nu-propriétaire d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) durant toute la période du démembrement puisque c’est à l’usufruitier qu’incombe de déclarer la totalité des parts. Selon les cas, le nu-propriétaire va donc éviter de franchir le seuil d’imposition à l’IFI fixé à 1,3 M€ ou opérer un gain IFI fonction de sa tranche d’imposition compris entre 0,70 % et 1,50 % du montant de l’investissement.

En résumé, CORUM XL réunit tous les critères pour figurer parmi notre sélection de SCPI. En revanche, compte tenu de sa spécificité, elle est plus risquée car sensible au risque de change. De ce fait, elle n’est pas à privilégier pour une première acquisition et doit être réservée, à titre de diversification, aux épargnants possédant déjà un patrimoine SCPI. En revanche, la SCPI CORUM est adaptée à une première acquisition. N’hésitez pas à nous solliciter pour de plus amples explications.

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