Si le calendrier est respecté, une réforme de grande ampleur de notre système des retraites verra le jour en 2019. Dans les faits, les 42 régimes existants devraient fusionner pour donner naissance à un système universel au sein duquel 1 € de cotisation donnera lieu au même droit à la retraite pour tous les cotisants (salariés du privé, fonctionnaires, indépendants).

Sans attendre les conséquences de cette nouvelle réforme, les salariés du secteur privé viennent de subir les effets de la fusion des caisses AGIRC et ARRCO intervenue au 1er janvier 2019. Cette fusion des caisses de retraite complémentaire des cadres (AGIRC) et des non cadres (ARRCO) s’est traduit par une majoration de 2 points du taux d’appel désormais fixé à 127 %. Autrement dit, les salariés du privé subissent mécaniquement une diminution de leurs droits acquis à cotisations équivalentes.

Il est vrai que, s’agissant d’un système obligatoire non ouvert à la concurrence, les caisses de retraite ont toute faculté pour augmenter le niveau de leurs frais en vue d’assurer un équilibre financier au demeurant précaire. Ainsi, depuis le 1er janvier 2019, le taux de frais sur versement atteint un niveau record de 27 %. Si une compagnie d’assurance pratiquait un tel niveau de frais, il est certain qu’elle ferait faillite faute de clients.

Outre la modification du taux d’appel, l’instauration d’un dispositif de bonus-malus est mis en place en vue d’inciter les salariés nés après le 1er janvier 1957 à retarder leur départ en retraite. Si vous prévoyez de demander la liquidation de votre retraite complémentaire dès l’obtention du nombre de trimestres nécessaires pour percevoir une retraite à taux plein, vous risquez de déchanter. En effet, dans une telle situation, le montant de votre pension se trouvera amputé de 10 % sur une période de 3 ans. Si vous décidez de repousser votre départ en retraite d’un an, aucun malus ne vous sera appliqué. De cette façon, l’âge légal de la retraite à taux plein est repoussé d’un an ! Si vous décidez de reculer votre départ en retraite d’au moins 2 ans, vous pourrez prétendre à un bonus de 10 % qui sera versé uniquement l’année de la prise de la retraite. Le bonus maximum peut atteindre 30 % si votre départ en retraite était décalé de 4 années.

Ces mesures prouvent donc que toute réforme sérieuse du système des retraites devra obligatoirement déboucher sur une augmentation des cotisations, un rallongement de la durée du travail ou une baisse des prestations. Il est donc impératif d’anticiper : financer sa retraite par soi-même est plus que jamais devenu une priorité.

En dépit des très nombreuses possibilités offertes en matière de préparation de retraite, la majorité des épargnants préfère se tourner vers l’immobilier qui est, par définition, un formidable outil pour préparer des revenus complémentaires futurs. Au grand dam de l’Etat qui souhaite orienter l’épargne vers l’économie et les entreprises, l’immobilier conserve indéniablement une place privilégiée dans l’opinion publique.

A première vue, l’immobilier d’habitation à usage locatif offre de nombreux avantages car il permet d’acquérir un bien sans devoir consentir trop de sacrifices dans la mesure où les loyers et les gains fiscaux permettent de financer en partie le bien. L’effort d’épargne est, de ce fait, limité. Il convient toutefois de ne pas sous-estimer les inconvénients inhérents à l’immobilier tels que les soucis liés à la gestion locative (recherche des locataires, encaissement des loyers…) et les travaux d’entretien. Le principal écueil concerne toutefois les risques propres à l’acquisition d’un unique bien. Ainsi, en cas de vacance locative ou de retournement du marché immobilier, le propriétaire est touché de plein fouet. Autrement dit, outre les soucis de gestion, l’absence de diversification géographique et sectorielle est une problématique à ne surtout pas négliger. La diversification, règle d’or de la gestion de patrimoine, ne doit surtout pas être bafouée !

Pour ce faire, il peut être opportun de se tourner vers les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, formules à mi-chemin entre l’immobilier classique et les produits financiers. Cette solution consiste à acquérir des parts de sociétés regroupant des actifs immobiliers de natures différentes (bureaux, commerces, habitations, établissements de santé, entrepôts…) et présente donc l’avantage d’offrir une réelle diversification et une absence de souci de gestion. Avec une collecte annuelle qui dépasse régulièrement les 5 milliards d’euros, les SCPI rencontrent un véritable succès auprès des épargnants. En effet, elles permettent de concilier investissement immobilier, actif tangible totalement décorrélé des marchés financiers, et mutualisation des investissements. Par ailleurs, les performances, c’est-à-dire le rendement annuel auquel s’ajoute la revalorisation du prix de la part, sont régulières et satisfaisantes avec un taux moyen de 6,23 % par an sur les cinq dernières années.

Ceci ne doit pas faire oublier le point noir de l’immobilier, à savoir sa fiscalité. Pour les contribuables les plus fortement imposés, la fiscalité peut atteindre jusqu’à 59,14 % (IR + prélèvements sociaux), voire même dépasser les 63 % pour ceux soumis à la contribution sur les hauts revenus.

L’objectif premier étant la préparation de revenus futurs, il est essentiel de s’attacher à minimiser les frottements fiscaux durant la phase de préparation de la retraite. Dans cette optique, l’acquisition des parts par le biais d’un démembrement temporaire de propriété s’avère être une excellente solution. Cette technique consiste à partager la propriété durant une période préalablement déterminée, entre un usufruitier et un nu-propriétaire. Par convention, l’usufruitier percevra la totalité des loyers versés sur la durée convenue. Au terme de cette période, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts et, par conséquent, l’intégralité des revenus. Précisons que la nue-propriété de parts de société de placement immobilier liée à un démembrement temporaire échappe totalement à l’impôt sur la fortune immobilière.

La valeur d’acquisition de la nue-propriété est fonction de la durée du démembrement et de la rentabilité de la société. Elle est généralement fixée aux alentours de 80 % pour un démembrement sur une durée de 5 ans, 75 % pour un démembrement sur 7 ans et 68 % sur 10 ans.

L’intérêt de cantonner l’investissement immobilier à la nue-propriété est triple :

  • ·Supprimer toute fiscalisation des revenus tant que le besoin de perception des loyers n’est pas nécessaire.
  • ·Créer un effet de levier grâce à l’acquisition d’un nombre de parts supérieur à celui d’une acquisition en pleine propriété. Par exemple, pour un investissement de 100 000 €, vous pouvez acquérir en pleine propriété 1 000 parts d’une valeur de 100 € chacune. En cas de démembrement sur 10 ans, l’apport de 100 000 € permet d’acquérir la nue-propriété de 1 470 parts car le prix d’achat d’une part en nue-propriété est limité à 68 € en moyenne. L’effet de levier est donc de 47 % sur 10 ans.
  • ·Echapper à l’impôt sur la fortune immobilière pendant la durée du démembrement car cette taxe est à la charge de l’usufruitier.

En résumé, aucune réforme des retraites ne pourra venir à bout des problèmes démographiques sans augmenter le nombre d’années de cotisations et/ou baisser le niveau des pensions. Il est donc primordial de se constituer un capital retraite par soi-même. Pour ce faire, dans la majorité des cas, l’investissement immobilier est à privilégier pour sa résilience et sa capacité à générer des revenus réguliers. S’il est évident que l’immobilier est un actif incontournable, il faut garder en mémoire que l’immobilier d’habitation n’est pas la solution universelle. Investir dans l’immobilier commercial offre non seulement un rendement plus attractif mais également une plus grande sécurité en raison de la multiplicité des biens et des locataires. Toujours dans un souci d’optimisation, cet investissement peut faire l’objet d’un démembrement de propriété, évitant ainsi la fiscalité durant la phase de préparation de retraite et assurant le moment désiré des revenus complémentaires futurs sûrs et réguliers sans aliénation du capital. Rappelons néanmoins que chaque situation est particulière et qu’une approche globale est nécessaire à la détermination d’une solution adaptée. Il s’agit donc d’une tâche complexe qui est l’essence même du travail de votre conseiller en gestion de patrimoine.

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